Ключевые аспекты рынка офисной недвижимости: актуальные стратегии, тренды и перспективные направления для роста.

Сегмент A

Премиальные офисы демонстрируют стабильность, но сталкиваются с увеличением уровня вакантности: доля свободных площадей возросла с 17,6 % в 2023 году до 58,2 % в 2024 году. Это связано с появлением новых бизнес-центров, многие из которых все еще не введены в эксплуатацию. Общий объем предложений в сегменте достиг 262 тысячи квадратных метров, включая частные помещения. Тем не менее, интерес к таким офисам остается высоким, особенно среди международных компаний. Средняя арендная ставка в сегменте класса A возросла до 34,3 доллара за квадратный метр в месяц, что на 3,6 % выше по сравнению с 2023 годом.

Сегмент B

Демократичный сегмент – комфортные офисы по приемлемым ценам – продолжает оставаться лидером по популярности. Основными арендаторами являются банки, телекоммуникационные компании и частные фирмы. В прошлом году стоимость аренды в этом сегменте увеличилась с 21,8 доллара до 24 долларов за квадратный метр. Общий объем предложений в сегменте составил 392 тысячи квадратных метров. Существенный рост вакантности в начале года был вызван пересмотром критериев классификации ряда объектов: некоторые офисы, ранее считавшиеся классом A, были переклассифицированы в класс B.

От чего зависит стоимость аренды офиса?

Рынок офисной недвижимости в Ташкенте стремительно развивается, но за внешним ростом скрываются нюансы, формирующие его специфику. Рассмотрим ключевые факторы, влияющие на колебания спроса, предложения и арендных ставок.

1. Расположение и транспортная доступность

Локация остается основным критерием выбора офиса. Однако не все бизнес-центры соответствуют ожиданиям клиентов. Например, увеличивающаяся транспортная нагрузка в центре города затрудняет доступ к некоторым новым объектам, что снижает их привлекательность.

В то же время бизнес-центры на окраинах с хорошими парковочными зонами и близостью к метро становятся все более популярными, особенно среди компаний, ориентированных на сотрудников, проживающих в пригородах.

2. Качество инфраструктуры и дополнительные услуги

• Современные системы кондиционирования, энергоэффективное освещение и продуманные рабочие пространства стали стандартом.
• Бизнес-центры, предлагающие коворкинги, конференц-залы, зоны отдыха и столовые, имеют преимущество, особенно среди международных арендаторов.

3. Рынок "серых" офисов

В дополнение к официальному рынку аренды, в Ташкенте продолжает существовать активный "теневой" сегмент. Частные арендодатели часто предлагают помещения без документов, устанавливая ставки ниже рыночных. Это привлекает небольшие компании, но создает дополнительную нагрузку на рынок "белых" офисов, уменьшая спрос.

Налоги и "белые" договоры: правовая дилемма

Одной из актуальных тем остается налогообложение в сегменте коммерческой недвижимости. В настоящее время многие физические лица, сдающие офисы в аренду, начали заключать "белые" договоры с юридическими лицами. Это, безусловно, положительный шаг к прозрачности. Однако есть нюанс: арендодатели часто перекладывают налоговую нагрузку на арендаторов.

Как это работает?

Согласно законодательству Узбекистана, если арендодатель (физическое лицо) не уплачивает налог на прибыль, налог взыскивается с арендатора (юридического лица). Таким образом, компания, арендующая помещение, фактически вынуждена компенсировать недобросовестность арендодателя.

Почему это проблема?

Такая система создает неравные условия для арендаторов, особенно для малого и среднего бизнеса, который сталкивается с дополнительными расходами. Это снижает привлекательность коммерческой недвижимости для международных арендаторов, привыкших к стандартам, где налоги являются ответственностью владельца недвижимости.

По мнению экспертов, ситуация требует пересмотра. Законодательная база должна способствовать прозрачности сделок, а не усложнять их.

Чего ожидать в 2025 году?

В наступившем году можно выделить следующие перспективы:

• Дальнейшее развитие премиальных объектов.
• Международные компании продолжат формировать спрос на офисы класса A+ с высокими стандартами.
• Новые технологические решения.
• Автоматизация процессов управления зданиями, энергосберегающие технологии и цифровизация аренды станут важным конкурентным преимуществом.
• Снижение "теневого" сегмента.
• С ужесточением контроля и упрощением правил регистрации объектов часть "теневого" рынка начнет переходить в официальный сегмент.

Ожидаемые изменения:

• Снижение количества "серых" договоров аренды.
• Появление обязательных требований к регистрации договоров, что защитит арендаторов от рисков.

2025 год обещает быть насыщенным для рынка офисной недвижимости Ташкента. Усиление конкуренции, внедрение новых технологий и законодательных реформ создадут более комфортные условия для арендаторов и инвесторов. Важнейшей задачей остается доработка правовой базы, чтобы обеспечить баланс интересов всех участников рынка и способствовать его устойчивому развитию.